王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展
有限责任公司案外人执行异议之诉案
（最高人民法院审判委员会讨论通过2021年2月19日发布）
关键词民事/案外人执行异议之诉/排除强制执行/选择适用
裁判要点
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。
相关法条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
基本案情
2007年，徐意君因商品房委托代理销售合同纠纷一案将北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下简称金陛公司）诉至北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）。北京二中院经审理判决解除徐意君与金陛公司所签《协议书》，金陛公司返还徐意君预付款、资金占用费、违约金、利息等。判决后双方未提起上诉，该判决已生效。后因金陛公司未主动履行判决，徐意君于2009年向北京二中院申请执行。北京二中院裁定查封了涉案房屋。
涉案房屋被查封后，王岩岩以与金陛公司签订合法有效《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，已合法占有房屋且非因自己原因未办理过户手续等理由向北京二中院提出执行异议，请求依法中止对该房屋的执行。北京二中院驳回了王岩岩的异议请求。王岩岩不服该裁定，向北京二中院提起案外人执行异议之诉。王岩岩再审请求称，仅需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。二审判决错误适用了第二十九条进行裁判，而没有适用第二十八条，存在法律适用错误。
裁判结果
北京市第二中级人民法院于2015年6月19日作出（2015）二中民初字第00461号判决：停止对北京市朝阳区儒林苑×楼×单元×房屋的执行程序。徐意君不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2015年12月30日作出（2015）高民终字第3762号民事判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决；二、驳回王岩岩之诉讼请求。王岩岩不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2016年4月29日作出(2016)最高法民申254号裁定：指令北京市高级人民法院再审本案。
裁判理由
最高人民法院认为，《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。
关于王岩岩是否支付了购房款的问题。王岩岩主张其已经支付了全部购房款，并提交了金陛公司开具的付款收据、《商品房买卖合同》、证人证言及部分取款记录等予以佐证，金陛公司对王岩岩付款之事予以认可。上述证据是否足以证明王岩岩已经支付了购房款，应当在再审审理过程中，根据审理情况查明相关事实后予以认定。
（生效裁判审判人员：毛宜全、潘勇锋、葛洪涛）
案例评析
《执行异议复议规定》第28条是关于无过错不动产买受人的债权的保护条件的规定，第29条是关于商品房消费者的债权的保护条件的规定。《执行异议复议规定》第28、29条一经出台，即成为法官审理案外人执行异议之诉案件的重要依据，也是理论和实践中争议颇多的条款。其中，关于《执行异议复议规定》第28条与第29条的关系，也是困扰司法实践的一大难题。
指导案例156号的裁判理由指出：“如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了‘登记在被执行人名下的不动产’与‘登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房’两种情形，则《执行异议复议规定》第28条与第29条适用上产生竞合。” 对此，笔者完全赞同。从适用情形来看，第28条适用的情形是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，第29条适用的情形是“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”。因房地产开发企业属于被执行人的一类、商品房属于不动产的一种，故被执行人是房地产开发企业、被执行的不动产是商品房时，则同时符合《执行异议复议规定》第28条与第29条的适用情形，在适用上产生竞合，案外人可以选择适用。不过，即便《执行异议复议规定》第28、29条在适用上会产生竞合，由于二者赋予案外人主张的债权以排除强制执行效力的考量因素并不相同，因此，二者规定的案外人主张的债权得排除强制执行的要件以及所能对抗的申请执行人的权利也不相同，案外人选择适用《执行异议复议规定》第28条或者第29条以及法官适用相关条款进行审理时需要特别注意。由于《执行异议复议规定》第29条涉及对商品房消费者生存权这一更高价值的维护，因此除了“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要件外，其它要件的设置较之《执行异议复议规定》第28条的要件更为宽松。以下，笔者主要就案外人主张的债权得对抗的申请执行人的权利加以说明。
债权具有相对效力，即债权是只能对债务人主张的权利。基于此，债权原则上不足以排除强制执行。但基于特殊的利益衡量，有时需赋予案外人主张的债权以优先性。且基于不同的考量因素，优先性有强弱之分。判断案外人主张的债权是否足以排除强制执行的正向因素，通常包括案外人生存权的保障、申请执行人利益的保护、社会背景和社会效果。其中，生存权属于基本人权的重要内容，在价值位阶上高于财产权。因此，涉及案外人生存权的债权优先于申请执行人享有的任何类型的财产权，案外人主张的债权具有强优先性，不但优先于普通债权，满足特定条件时，亦优先于担保物权。《执行异议复议规定》第29条是基于对商品房消费者生存权这一更高价值的维护，赋予了商品房消费者的债权以排除强制执行的效力。因此，满足特定条件时 ，商品房消费者的债权足以对抗申请执行人的担保物权，《执行异议复议规定》第29条是第27条规定的法律、司法解释另有规定的除外情形。事实上，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条以及最高人民法院2019年11月29日发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）第10条（方案一）对此作出了明确的规定。因社会背景和社会效果之因素，通常不涉及价值位阶更高的基本人权，故仅能赋予案外人的债权以对抗普通债权的效力。《执行异议复议规定》第28条是基于我国现行房地产开发以及登记制度不完善的社会背景和增强人民群众对法律公平的信心的社会效果，赋予了无过错不动产买受人的债权以排除强制执行的效力。因此，无过错不动产买受人的债权仅能排除普通金钱请求权的执行。且若赋予无过错不动产买受人的债权以强优先效力，将严重损害抵押权人的利益，贬损不动产抵押保全、流通的功能。
