《民法典》施行后，我在一些app看到一些普法视频，大致内容是说，根据《民法典》第406条之规定，房屋抵押给了银行，还没有还清贷款，也可以不经银行（抵押权人）的同意将房产转卖。普法值得鼓励，但是抖音普法也存在一定的局限，因为有些问题不是几句话就能够说明白的。

根据《民法典》第406条及《新担保制度解释》第43条，可以推演出以下规则：

从上表可以看出，只有存在：（一）未约定禁止或者限制转让抵押财产；（二）约定了禁止或者限制转让抵押财产但未登记的情形，抵押人转让抵押财产才会发生物权效力。否则，抵押权人和抵押人约定了禁止或限制转让抵押财产并将该约定进行登记，就算已经交付或者登记，也不发生物权效力（除非受让人替代债务人向抵押权人清偿债务）。

不要忘记，银行是精明的商事主体。

自然资源部2021年4月6日发布了《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》 （自然资发〔2021〕54号），该通知的发布，不仅为不动产抵押权登记机构提供了切实可行的操作细则，也为抵押人、抵押权人和受让人提供了明确的指引。

全文如下：

各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：

　　为落实《民法典》对不动产抵押权的规定，现就有关事项通知如下：

　　一、依法确定不动产抵押范围。学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。

　　二、明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。

　　三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

　　《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

　　四、完善不动产登记簿。对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：

　　1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。

　　2.将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。

　　五、更新不动产权证书和不动产登记证明。更改法律依据，将电子和纸质不动产权证书、不动产登记证明中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”。

　　六、调整不动产登记系统、数据库以及申请书。各地要根据新的不动产登记簿，抓紧升级改造各级不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。要在不动产登记申请书中增加“担保范围”等栏目，完善申请书示范文本等，保障登记工作顺畅开展。

　　为厉行节约、避免浪费，原已印制的存量证书证明可以继续使用完为止。

　　自然资源部

　　2021年4月6日